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[]倪鵬飛:未來房地産風險将如影相随

查看: | 2019-06-06 08:42:10|發布者: 中房商學院陳老師

(圖片來源:2019藍籌地産年會)經濟觀察網 記者 謝敏敏6月5日,在由經濟觀察報社主辦的第十六屆(2019)中國藍籌地産年會上,中國社會科...
「2019藍籌年會」倪鵬飛:未來房地産風險将如影相随

(圖片來源:2019藍籌地産年會)

經濟觀察網 記者 謝敏敏 6月5日,在由經濟觀察報社主辦的第十六屆(2019)中國藍籌地産年會上,中國社會科學院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛表示,2025年前後中國住房增長可能會出現拐點。

他還表示,未來房地産投資機會在四大區域:一是大都市圈和城市群的次中心,包括周邊大中小城鎮;二是人口衆多、經濟發達的二線城市及周邊城市;三是人口衆多,經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨特的生态、文化、旅遊、休閑與養老資源的城市。

以下為倪鵬飛演講内容節選:

我準備的題目是《中國高質量的房地産路在何方》,未來15年中國房地産在規模上、在質量上、在結構上,應該有一個怎麼樣的發展?

我講五個觀點:

第一,五大因素變化決定中國房地産會轉向高質量發展。這五大變化,我想有這麼幾個方面,包括經濟的、人口的、資源的、科技的以及住房制度的變化。

首先我們為中國房地産高質量發展作一個内涵界定。從微觀上來看,高質量發展是房地産産品的高質量。從中觀上看,高質量發展是房地産業高層次,或者說更高端的制造,更高端的服務。從宏觀上,高質量發展是房地産發展目标更高端,不僅是經濟高效,還包括社會共享、生态環保、技術創新全面協調的發展。從表現看,是多功能、品牌化、高品質、高效率、多樣化。是綠色、共享、智能、健康。大家要高度重視未來中國房地産從高速向高質量轉發的一個重大趨勢,要提前布局。

第二個觀點是,2025年前後中國住房增長可能會出現拐點。我們幾年前做了一個定量分析和預測,進行了情景模拟,得出2015到2030住房需求增長總體走勢的曲線,發現存在倒U的特征,在2025年左右會出現拐點。主要原因有四:城鎮人口增長進一步放緩,居民的收入也不會增長那麼快了。住房存量2025年将超過人均40平米,直到最近房地産投資的增長依然還是超出了GDP增長的速度,未來幾年内房地産的規模還會繼續增長。我們曾經還做了三個情景的模拟,結論都是拐點會在2025年前後,也可能之前、也可能之後。中國的住房,不是房地産,在這個時期在增長上會出現一個拐點。

第三個觀點,未來15年中國房地産的灰犀牛始終在不遠處徘徊,風險是如影随形。

這個風險有兩個,一個是價格泡沫風險,一個是數量價格風險。城市層級越高,它的價格泡沫越大。數量泡沫正好相反。我稱它為水漫金山,比如從農村的、小城鎮的、縣城的、地級市逐級向上,将逐步都走向過剩。中國還有一個特殊的現象,雖然一線城市或者是層級高的城市,價格泡沫程度大,但從目前來看破滅的可能性相對小,大家叫剛性泡沫,但不代表一定風險小。

當然要重申一點,2016年以來中央針對房地産采取了堅持“房住不炒”的定位和“因城施策”的策略,房地産市場風險已經有所降低,但未來還有待于進一步觀察。有這麼幾個情況有可能會放大風險:一是從人口結構看,人口在聚集和流動,一些收縮城市和地區住房過剩,而一些熱點地區由于虛假的投資需求,也可能導緻最終的嚴重過剩;另外行政調控也可能會導緻市場扭曲、信号失真,也會導緻市場失衡;第三個情況是改革沖擊,土地體制、财稅體制、金融制度的改革目标是降低風險,但是操作不當或者配套缺乏也有可能增加風險。第四,宏觀經濟尤其國際經濟波動從事實和預期上會影響加劇房地産風險。總之,雖然中國經濟具有韌性和政府調控比較有力,房地産總體風險可控,但潛在風險一直存在,并且局部地區也有泡沫破滅的可能性,所以我們一定要對風險保持高度的警惕,把它控制在相對安全的區間。

我的第四個觀點是,未來15年中國的房地産發展将會呈現四個空間熱點。:一是大都市圈和城市群的次中心和周邊,包括周邊大中小城鎮;二是人口衆多、經濟發達的二線城市及周邊城市;三是人口衆多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閑與養老資源的城市。

具體的原因簡單說下,首先,從經濟上看,中國區域經濟呈現南北分化和東中一體的格局,出現了三個崛起即中部崛起、發達大都市周邊崛起和二線城市崛起。第二從人口上看,大城市中心區對中高收入階層的吸引力下降,部分郊區衛星城鎮吸引力上升,中西部邊緣區的小城市和小城鎮吸引力下降。三是交通通訊設施發生重大變化,交通便利區域繼續得到更好的發展,都市圈、城市群地區,中西部的中心城市與交通便利城市快速城鎮化。四是生态資源和人文資源作用凸顯。這些都決定以上四個方面的判斷。

第五個觀點,未來15年中國房地産業态将呈現創新融合。首先,呈現多元房地産業态。住房的地位有所下降,但文化地産、教育地産、旅遊地産、休閑地産等多元化地産業态一定會大幅度提升。

其次,呈現創新房地産業态:不僅工業、商業、會展、文化、旅遊、休閑、養老會因技術變化而改變,而且還會出現過去不曾有的新業态。

再次,呈現融合房地産業态:住宅地産将與工業地産、商業地産、會展地産融合,住宅地産将與文化地産、旅遊地産、休閑娛樂、養老地産将融合。各種業态會相互融合。

主要是因為經濟高質量發展和智能技術、交通技術、生命科技等發展,在使需求多樣化、高端化和混合化的同時,也為這樣的供給創造了條件。

中國房地産高質量的轉型是一個由量的漸變到質的突變的過程,需要從現在開始着手進行研究,把握機遇和節奏,提前進行布局,以适應中國城市化中國房地産發展的需求,滿足中國老百姓日益增長的美好的房地産需求。

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